上海市21日“修订”了房地产登记的有关规定。根据市国土资源和房屋管理局21日发布的通知，上海市近日对2003年根据《物权法》制定的《上海市房地产登记条例》进行了重新组织，并发布了《上海市人民政府关于在本市实施房地产登记的意见》。新规定的一个重大变化是财产登记日期的定义发生了变化。产权登记日期由原登记申请受理日期变更为产权登记备案日期。两者相差10天左右。

　　在目前的房地产交易中，许多购房者在房地产登记机构受理之日，即登记机构出具收据后，支付全部房价款。新规出台后，最好是在登记机构的房产证核准备案或取得房产证后，付清房款。

　　为配合《物权法》的实施，我市已“修订”了有关不动产登记的规定。上海市房屋土地资源管理局21日发布通知，称上海市政府近日对2003年根据《物权法》制定的《上海市房地产登记条例》进行了重新组织，制定并发布了《上海市人民政府关于在本市实施房地产登记的若干意见》(以下简称《若干意见》)。《意见》根据《物权法》做了很多更人性化的修改，重新规定了房地产登记机构的职责、登记日期、预告登记、更正登记、异议登记等。

　　“一房两销”和“跳楼价”有望成为历史

　　根据《物权法》规定，本市预告登记是双方约定的，不论拍卖和现有房屋；单方申请预告登记的，登记机构应当核对当事人关于预告登记申请的协议文件，预告登记的，维持现有操作程序。在房地产市场运行良好的情况下，新的房地产登记规则实施后，房地产市场上卖方随时违约、跳价的现象有望消失。

　　政策改变了

　　现有住房也可以提前登记

　　《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产权利的协议。为了保证以后产权的实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。”

　　本市《登记条例》关于预告登记的原规定是可以单方申请或者双方申请；预告登记的到期日为初始登记日起两年，现有房屋为预告登记日起两年。

　　根据《物权法》的规定，本市预告登记由双方约定，不论拍卖方式和现有房屋；单方申请预告登记的，登记机构应当核对当事人关于预告登记申请的协议文件，预告登记的，维持现有操作程序。

　　一般的不动产登记是登记不动产权利，预告登记是对未来不动产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋所有权人“卖一房两房”。

　　律师翻译

　　魏鑫上海谢利律师事务所律师

　　“过去，预告登记制度在拍卖销售中得到广泛应用。但原规定中对现有及二手房预登记没有相关规定。”魏鑫律师说，买期房时，签订预售合同后，购房者取得的预告登记证明，其实就是预告登记。交付后，购房者将提前通知登记证换成产权证。特别是新的房地产登记规则，包括“短期住房和现有住房不区分”，这是对那些购买新房和二手房的人的一个很好的保证。

　　对于新房的购房者来说，在预告登记后，开发商可以避免在过户前将已售出的房产抵押或转售给他人。但魏新律师表示，出台这项规定对于规范二手房买卖具有更大的意义。当房地产市场处于良好状态时，卖家临时毁约、跳价的现象屡见不鲜。“现在的房地产市场，大部分纠纷都是二手房违约纠纷。”他说。本规定出台后，买受人在支付故意付款或定金后，可以要求出卖人向登记机关申请预告登记，并依法保护其对房屋所有权的优先购买权，防止出卖人在一段时间后违约提价。

　　不用太早付房价

　　在目前的房地产交易中，许多买家在房地产登记机构受理之日，即登记机构出具收据后，将所有房价款支付给卖家。但新规出台后，这种做法会给买家带来很大风险。比较好的办法是等登记机关的房产证审批备案，或者等房产证拿到了再交房款。全款房款支付时间比原价推迟10 ~20天。

　　政策改变了

　　“注册日期”定义了重要的变更

　　《物权法》第十四条明确规定了物权生效的时间，即“不动产物权的设立、变更、转移、消灭，依法应当登记的，在不动产登记簿上记载时生效”。

　　本市《登记条例》第十一条规定:“经审查符合条件的，房地产登记机构应当将有关事项记入房地产登记簿，登记申请的受理日期为登记日期。”

　　由于登记日期的含义本质上是房地产权利变更生效的日期，因此本市原备案日期追溯至受理日期的规定应按《物权法》确定的备案生效原则进行调整，调整后的登记日期以备案日期为准。《若干意见》还明确要求登记机构将经审查符合条件的房地产登记事项记载在登记簿上，并将记载日期标注为登记日期。需要提醒的是，在登记机关审核过程中，可能会出现查封、异议登记等情况，给房地产交易带来潜在风险。

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　　“按照目前房地产交易中的操作，如果买方向银行申请住房贷款，登记日变更的风险会大大降低，因为银行一般会在房产证发放后发放贷款。这项新规出台后，全额支付的买家需要特别关注。”魏鑫律师说。他说，在房地产交易中，如果不申请住房贷款，最常见的做法是在签订房地产买卖合同时支付30%的首付，在交易中心过户后支付60%的房价款，开具收据后支付尾款。

　　“房地产登记机构受理之日，登记机构应当向买受人出具收据。审核结束后，通常需要10到15天。批准后注册。然后提交给证件制作部门制作房产证。这个过程大约需要5天。”魏新律师向早报详细介绍了受理财产登记的全过程。

　　根据新规定，登记日期的定义发生了变化，也就是说购房者必须等10 ~15天才能登记，或者干脆等20天拿到房产证再付清全部房款，这样才万无一失。否则，如果房产被查封或登记备案，就会给购房者带来风险。

　　注册已经增加了3个月的“延迟期”

　　本市对预告登记的限制做了新的调整，即在土地使用权、房屋所有权等不动产权利可以登记之日起三个月内，预告登记后债权消灭或者未申请不动产登记的，预告登记无效。在过去，预告登记的时效只有两年。在未来，预告登记的“效力”将持续到债权消灭或预告登记当事人能够在三个月内登记不动产。“全程”保护申请预告登记的买家。

　　政策改变了

　　预告登记的及时性更人性化

　　《物权法》第21条规定“预告登记后，未经预告登记权利人同意处分房地产的，不发生物权效力。预告登记后，自房地产登记可以进行之日起三个月内，债权消灭或者未申请登记的，预告登记自动失效。”

　　《上海市登记条例》关于预告登记的原规定是，预告登记的有效期限为初始登记之日起两年，预告登记之日起两年。

　　现在《物权法》对预告登记的时效做了相应调整，即在土地使用权、房屋所有权等不动产权利可以登记之日起三个月内，预告登记后债权消灭或者不申请不动产登记的，预告登记无效。

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　　魏鑫律师表示，新规中对预告登记期限的调整，是对预购房产买家更全面的保障。“根据原规定，预告登记的有效期简单规定为两年。换句话说，你从开发商或者家里买了房子之后，申请预告登记。法律只保证你对土地使用权、房屋所有权或者其他不动产权利的优先请求权两年。”

　　根据现行规定，预告登记的效力持续到债权消失，或者预告登记人可以登记不动产。这一规定保证了购买期房的购房者在获得产权之前，始终有权利得到保障，而不是拘泥于两年的期限。更人道的是，新规定还给予当事人提前预告登记额外三个月的延迟期。

　　“也就是说，从你申请预告登记的时间，到你能拿到生产证明的那一天，再到接下来的三个月，你的权利都是有保障的。”魏鑫律师说。